Кейс: 28 квалифицированных заявок по 25 234 ₽ в нише элитной недвижимости Москвы. 887 потенциальных клиентов в утепляющей воронке в Telegram Ads
Профиль клиента
| Клиент | Агентство элитной недвижимости Москвы |
| Ниша | Продажа премиальной и элитной недвижимости (объекты от 30 млн ₽) |
| Период работы | Апрель — Июнь 2025 (3 месяца на момент написания) |
| ЦА клиента | Предприниматели и топ-менеджеры 35–55 лет, доход от 500 тыс. ₽/мес, Москва |
| Оказанные услуги | Трафик через Telegram Ads, стратегия контент-воронки в Telegram-канале |
| Инструменты | Telegram Ads, Telegram-канал, обработка в мессенджерах, CRM |
| Гео | Москва и Московская область |
Точка А: с чем пришел клиент
Продают недвижимость от 30 до 80 млн рублей. До обращения в Leaders Factory они уже запускали Telegram Ads и Яндекс Директ, но трафик вёлся напрямую на сайт.
Ситуация до нас:
- CPL (стоимость заявки) — от 55 000 до 80 000 ₽ при нулевой квалификации лидов
- Конверсия трафика в целевую заявку — менее 1%: аудитория холодная, уходила без прогрева
- Системности нет: рекламные кампании запускались хаотично, без тестирования гипотез
- Предыдущая команда не строила воронку — только давала клики
| Главный страх клиента: «Снова сольём бюджет на холодный трафик, как с прошлыми подрядчиками.» → Наш ответ: ежедневная отчётность, фиксированный KPI по цене качественного лида (27–30 тыс. ₽). Попытка снижения до 15 тыс. ₽ дальше |
Стратегия: почему мы отказались от трафика на сайт
Аудитория премиум-сегмента не совершает импульсивных покупок. Объект за 50 млн рублей — это решение. Отправлять холодный трафик на сайт в этой нише — всё равно что предлагать жениться при первом знакомстве.
Мы выбрали другую механику: сначала превратить потенциального клиента в подписчика Telegram-канала, затем прогреть его экспертным контентом, и только потом — перевести в заявку через мессенджер.
Почему Telegram Ads, а не Яндекс.Директ или ВКонтакте?
- Яндекс.Директ в нише элитной недвижимости Москвы перегрет: стоимость клика от 500 ₽, большинство бюджета уходит на нерелевантную аудиторию и фрод
- ВКонтакте — аудитория с нужным доходом там значительно меньше и хуже таргетируется по реальным интересам.
- Telegram — площадка с высокой концентрацией предпринимателей и платёжеспособной аудитории. В бизнес-клубах и закрытых каналах сидят именно те, кто покупает недвижимость за 30 — 100 млн
Три гипотезы, которые тестировали
Гипотеза 1: Таргетинг на бизнес-клубы и закрытые сообщества
Логика: там концентрируются люди с реальным капиталом, а не просто «интересующиеся». Каналы типа «Клуб инвесторов», «Предпринимательские сети», «Деловые связи».
Результат: ✅ Лучший пул. Именно отсюда пришло большинство квалифицированных лидов.
Гипотеза 2: Таргетинг на каналы экспертов по недвижимости и конкурентов
Логика: аудитория уже «горячая» к теме — она читает про недвижимость, значит думает о покупке.
Результат: ✅ Работает. Второй по эффективности пул, хорошая конверсия в подписку.
Гипотеза 3: Таргетинг на каналы путешествий и премиум-авто
Логика: аудитория с деньгами читает про Lamborghini и яхты — значит, интересна нам.
Результат: ❌ Провал. Потрачено ~35 000 ₽ на тест, цена подписчика выросла в 3 раза, ни одной квалифицированной заявки. Вывод: «богатый образ жизни» и «готовность купить недвижимость» — разные аудитории. Отключили.
Реализация: как устроена воронка
Этап 1. Тестирование каналов по системе 4 пулов
Мы не тестировали всё одновременно — это слив бюджета. Разбили площадки на 4 пула по тематике:
- Бизнес-клубы и предпринимательские сообщества
- Эксперты рынка недвижимости и прямые конкуренты
- Инвестиционные каналы и финансовая тематика
- Lifestyle-каналы (путешествия, авто, премиум)
Запустили по одному объявлению на каждый пул с одинаковым бюджетом. Выявили победителя — пулы 1 и 2. Пул 4 отключили после первого же теста. Только после этого начали оптимизировать сами креативы.
Этап 2. Лучшая связка: что сработало
| Креатив: статичная картинка с фото объекта + текст «Квартира от 100 000 ₽/мес» Аудитория: бизнес-клубы + эксперты по недвижимости Посадочная: Telegram-канал (не сайт) → Почему сработало: триггер «рассрочка без процентов» снимает страх крупной единовременной траты. Человек думает не «50 млн», а «100 тысяч в месяц» — это психологически другой масштаб и можно не бетонировать деньги, которые могут быть нужны за этот период → Лучший результат: бюджет 126 928 → 285 подписчиков → CPF 445 рублей |
Этап 3. Контент-стратегия канала
Подписчик попадает в канал — и мы начинаем его прогревать. Контент-план: 1–2 поста в день.
- Закрытые лоты — эксклюзивные объекты «только для подписчиков»
- Экспертные разборы — аналитика рынка, сравнение районов, динамика цен
- Лайфстайл — визуализация жизни в конкретных объектах
- Рубрика «Вопрос-ответ» — отработка возражений через контент
- Триггерные посты с дедлайнами — «Цена объекта вырастет на 3% с 1-го числа»
Этап 4. Перевод в заявку
7% от подписчиков кто зашел в канал оставляли заявки в мессенджер уже в первый месяц, а ведь есть еще теплые клиенты, которых 93% и они не ушли, а остались в канале. Кнопка в продающих постах вела напрямую на чат с менеджером — без лишних шагов.
Что не сработало — честно
Видео-креативы: полный провал
Протестировали видеообъявления с обзорами объектов. Потрачено ~45 000 ₽, подписок значительно меньше, CPF вырос в 2,5 раза по сравнению со статикой.
Вывод: аудитория Telegram при выборе недвижимости читает и анализирует, а не смотрит ролики. Telegram — это платформа текста и экспертизы, не YouTube. Отключили в первые две недели.
Результаты за 3 месяца
Итоговые показатели
Показатель | KPI ПЛАН | KPI ФАКТ |
Потрачено бюджета | 900 000 ₽ | 706 570 ₽ |
Получено лидов (всего) | — | 120 |
Квалифицированных лидов | — | 28 |
Цена квал. лида | 27 000–30 000 ₽ | 25 234 ₽ ✅ |
Подписчиков в канал | — | 887 |
Цена подписчика | — | 796 ₽ |
Выполнение KPI по CPQL | 100% | Выполнен |
Разбивка по месяцам
Месяц | Бюджет | Подписчиков | Цена подписчика | Квал. лидов | CPL |
Апрель 2025 | 78 115 ₽ | 125 | 624 ₽ | 3 | 26 038 ₽ |
Май 2025 | 287 684 ₽ | 383 | 751 ₽ | 13 | 22 130 ₽ |
Июнь 2025 | 340 772 ₽ | 379 | 899 ₽ | 12 | 28 398 ₽ |
Оценочная выручка клиента
| Данные для расчёта: • 28 квалифицированных лидов прошли скоринг менеджеров • Средняя конверсия из квал. лида в сделку по рынку элитной недвижимости: 10–15% • Средний чек объекта: ~45 000 000 ₽ • Комиссия агентства: ~3% от сделки = ~1 350 000 ₽/сделка Расчёт: 28 качественных лидов × 12% конверсии = 3–4 сделки Оценочная выручка агентства: 4 050 000 – 5 400 000 ₽ ROMI: ~400–500% (на каждый вложенный рубль — 4–5 рублей комиссии) Потенциальная прибыль: 911 439 рублей При этом 887 человека осталось в виде активной базы в канале. * Оценочная выручка на основе средней конверсии рынка элитной недвижимости Москвы |
Почему клиент продолжил работу с нами
После трёх месяцев продлили контракт. Причина — не просто цифры, а система.
- Мы выполнили KPI по цене лида: 25 234 ₽ против обещанных 27–30 тыс. При этом появился запрос выйти на 15 000 — 18 000 ₽ после данного результата.
- Выстроили канал с 887 подписчиками — актив, который продолжает греть аудиторию бесплатно
- Внедрили сквозную аналитику для дальнейшей связки подписчик — бот: клиент видит путь каждого лида от клика до обращения в телеграм бота
- Были на связи ежедневно — никаких исчезновений и «посмотрим через неделю»
Следующий этап:
- Масштабирование на лучшие офферы
- Запуск ретаргетинга по базе канала (1 774 человека — тёплая аудитория)
Хотите такой же результат в своей нише?
Получите бесплатный аудит вашей текущей рекламы:
✓ Покажем, какие каналы и гипотезы работают в вашей нише
✓ Составим воронку под вашу аудиторию
✓ Назовём реалистичный KPI по CPL и CPQL в первый месяц
→ Оставить заявку на консультацию
